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2018年巴中房地产开发运行情况分析

    发布时间:2019-01-31

  2018年以来,随着各级政府进一步加大房地产调控力度,全市2018年房地产市场保持了平稳发展态势,呈现投资平稳、销量趋好、房价回升的运行特征。  

 

  一、基本情况 

 

  (一)房地产开发投资总体平稳 

 

  1.房地产开发投资平稳增长。2018年,巴中本地注册房地产开发企业完成投资156.99亿元,同比增长14.6%,增速比去年同期回落0.5个百分点,比全省平均水平高4个百分点,居市州第14位。全年房地产开发项目入库33个,计划投资155.72亿元,同比增长1.5倍。从用途看:住宅投资106.14亿元,同比增长8.8%;商业营业用房投资32.50亿元,同比增长8.8%;办公楼投资0.34亿元,同比下降47.8%;其他投资18.01亿元,同比增长1倍。 

 

  2.本年土地购置面积大幅增加。2018年,本年土地购置面积32.23万平方米,同比增长6.5倍;土地购置费18.38亿元,同比增长1.3倍;本年土地成交价款5.81亿元,同比增长5.1倍;待开发土地面积38.10万平方米,同比下降4.6% 

 

  3.商品房屋施工规模扩大。2018年,房屋施工面积940.14万平方米,同比增长28.9%,增速比去年同期提高24.5个百分点。其中,新开工面积405.12万平方米,同比增长58.9%,增速比去年同期提高3.5个百分点。 

 

  (二)商品房屋销售总体较好 

 

  1.商品房期房销售较好。2018年商品房销售面积409.83万平方米,同比增长24.1%,增速比去年同期回落7个百分点,比全省平均水平高11.8个百分点,居市州第10位。其中,期房销售面积360.65万平方米,同比增长39.6%;现房销售49.18万平方米,同比下降31.5%。从用途看:住宅销售面积352.30万平方米,同比增长34.1%;商业营业用房40.60万平方米,同比下降26.9%。商品房销售额174.44亿元,同比增长30.5%,增速比去年同期提高10.2个百分点。 

 

  2.商品房销售价格小幅上涨。2018年,全市商品房平均销售价格4256/平方米,比去年同期上涨近210/平方米,同比增长5.1%;其中,现房平均销售价格4805/平方米,比去年同期上涨近310/平方米,同比增长6.8%;期房平均销售价格4181/平方米,比去年同期上涨近300/平方米,同比增长6.5%从区域看,巴州区商业营业用房和住宅平均销售价格涨幅较大,已超过全市平均商品房销售价格上涨水平。巴州区商品住宅平均销售价格4596/平方米,比去年同期上涨近600/平方米;商业营业用房平均销售价格近11000/平方米,比去年同期上涨近1900/平方米;商品房平均销售价格5024/平方米,比去年同期上涨近300/平方米。从项目看,巴河廊桥商业营业用房销售价格最高,平均销售价格20000/平方米;依山郡商品住宅销售价格最高,平均销售价格5600/平方米 

 

  3.商品房待售面积减少。2018,商品房待售面积47.04万平方米,同比下降14.9%,增速比去年同期回落1.3个百分点。其中,住宅待售面积28.53万平方米,同比下降36%;商业营业用房待售面积6.58万平方米,同比下降28.7% 

 

  (三)房地产对经济贡献增大。2018年税收看,房地产业实现税收12.86亿元,同比增长18.6%,对全部税收增长的贡献率达到40%。房地产业实现增加值26.11亿元,增长11.8%,占GDP总量的4%,对GDP增长贡献率5.6%,拉动GDP增长0.4个百分点。 

 

  二、存在的问题 

 

   ()投资后劲不足。一是无经营活动的企业增加。2018年,在库房地产开发企业117户,其中35户企业没有房地产开发项目,占比高达29.9%。二是完工项目增加。在库房地产开发项目110个,其中已完成投资、销售的项目近44个,即将面临退库。三是新增企业较少。2018年,新增房地产开发企业20户,其中通江县、南江县新增企业较少,分别只有1户。四是新增项目较少。2018年,全市新增房地产开发项目33个,其中平昌县没有新增项目;五是库存余额不足。房地产开发计划总投资库存余额147.41亿元,同比下降1.5%,其中通江、南江、平昌县库中余额严重不足。如果2019年没有新企业、项目入库,房地产开发投资、商品房销售面积增速可能呈现回落趋势。 

 

   ()企业融资渠道单一。2018,本地注册房地产开发企业本年资金来源小计165.85亿元,同比增长15.8%。其中,国内贷款5.83亿元、自筹资金80.16亿元、定金及预付款48.18亿元、个人按揭贷款23.77亿元、其他资金来源7.91亿元。以上数据表明房地产开发企业融资渠道单一,过度地依赖自筹资金和消费者的定金及预收款、个人按揭贷款。如企业在修建楼盘过程中一旦出现资金断链,极大可能会变成烂尾楼。 

 

  (三)商业营业用房销售不佳。现在的楼盘多数是商住一体,有大面积的商铺,而个别大楼盘更是以城市综合体的目标设计。目前,国际经济形势下滑,电子商务和物流业的快速发展,网络购物给实体商铺带来不同程度的冲击,导致商业用房滞销加剧。目前开发商基本存在“住宅不愁商铺愁”的情况。2018年,商业营业用房销售面积40.60万平方米,同比下降26.9%商业营业用房销售额29.94亿元,同比下降22%从市住建局提供数据情况看(包含未在本地注册的外来企业和部分棚户区改造项目取得商品房预售预可证的面积)2018年,商品房待售面积788.7万平方米,同比增长12.7%。其中,商业营业用房(非住宅)待售面积471.81万平方米,同比增长9.8%,消化周期为个63月;住宅待售面积316.89万平方米,同比增长17.3%,消化周期为13.3个。从在库房地产开发企业统计情况看(未包含外来企业和部分棚户区改造项目取得商品房预售预可证的面积)2018年,商品房待售面积47.04万平方米,同比下降14.9%。其中,住宅待售面积28.53万平方米,同比下降36%;商业营业用房待售面积6.58万平方米,同比下降28.7% 

 

  三、下步工作建议 

 

  (一)着力培育本地企业。整合各种资源,加大外来房地产企业在本地注册力度,加强对房产队伍的教育培训、鼓励房产企业科技创新,提升企业资质等级。主管部门加强企业和项目的监管力度,创建名牌企业,打造高品质、优环境的住宅小区,来提升全市楼盘品质。 

 

  ()强化资金保障力度。资金是企业的生命,是保障企业顺畅运转的基础和前提。目前全市企业总体自身实力较为薄弱,部分企业应收工程款加大,银行贷款规模紧缩,导致流动资金链断裂。要解决资金紧缺现状,一是企业应寻求银企合作的办法,通过企业与银行建立伙伴关系,解决企业资金问题;二是企业在项目规划、设计上,应定向于打造高品质、优环境的楼盘,来吸引广大市民购买;三是企业在项目方案制定上要科学合理,缩短工期,节约成本,提高资金使用效率。 

 

  (三)多措并举去商业库存。在一系列房产新政带动下,全市商品房去库存取得一定成效,但非住宅商品房去库存周期较长,压力仍然较大。要解决商业库存现状,一加大招商力度,由于非住宅短期回报无法预期,政府、开发企业要加大招商力度,盘活商业存量;要搭建专业化的商业办公用房供需平台,畅通供求信息。二是助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的供应新模式发展。三是合理控制非住宅面积比例,允许未开发的非住宅商品房用地按规定调整土地用途,同时加大非住宅商品房去库存政策和金融支持。 

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